在普通百姓眼里，北京的房價高得越來越離譜，但在另外一些人看來卻符合一定的邏輯。 9月17日，在北京舉行的2013年臺湖區(qū)域發(fā)展論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，北京這一輪房價上漲和過去有很大的區(qū)別，絕大多數(shù)都是自住需求。

　　秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)市場目前的格局是城市分化和公共服務(wù)不均衡所致，最終的辦法是要改變大中小城市公共服務(wù)不均等的狀態(tài)。另外，她還通過大量數(shù)據(jù)說明，“逃離北上廣”根本不存在，稱長三角、珠三角和環(huán)渤海三大城市群發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，未來發(fā)展空間比較大。

　　人口大量聚集致房價上漲

　　相對全國其他城市而言，北京房價一直處于高位。泰禾集團(tuán)北京公司總經(jīng)理李彤在當(dāng)天的論壇上回憶道，剛畢業(yè)的時候，他的工資是470元，當(dāng)時他所在的公司在北五環(huán)外開發(fā)了一個項目，售價每平方米1450元。 “這還是我們內(nèi)部優(yōu)惠價，當(dāng)時我覺得是天價，兩個月工資買不了一平方米。 ”李彤說。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長黃嵐在會上提到，自從最近農(nóng)展館拍出樓面價七萬多元的土地后，“現(xiàn)在大家討論的不是房價怎么回落的問題，而是北京什么時候到每平方米二十萬元，有人說半年，有人說一年。 ”

　　黃嵐說，以通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)為例，“臺湖這個區(qū)域，三四年前地價也就三四千，今年年初的時候已經(jīng)超過了一萬了。 ”北京房價、地價上漲之快可見一斑。

　　秦虹在論壇上做了 《當(dāng)前房地產(chǎn)形勢分析》的報告。 “中國房地產(chǎn)市場目前如果用一個最簡單的話概括特點，我覺得就是分化，包括市場分化、企業(yè)分化，這是最大的特點。 ”她說。

　　秦虹說，70個大中城市里，現(xiàn)在房價上漲的城市中，漲幅最高的幾個都是一線城市和一部分二線城市。全國有657個城市，真正能列為一二線城市連零頭都不到，絕大部分城市是三四線城市，這里面也出現(xiàn)了一些不同，絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，少數(shù)城市房價處在下跌的狀態(tài)，分化是市場格局，今后會是一個常態(tài)。

　　“過去十年整個房地產(chǎn)市場鐵板一塊，遍地都是機(jī)會，導(dǎo)致各行各業(yè)投資房地產(chǎn)，千家萬戶買房子，今天經(jīng)過了十年房地產(chǎn)快速發(fā)展，往后看房地產(chǎn)市場不會呈現(xiàn)以前的格局了。 ”

　　秦虹說，中國目前正處在中小城市人口向大城市轉(zhuǎn)移的階段，所以一二線城市地王頻頻出現(xiàn)，價格還在上升，“北京已經(jīng)有全國最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是也沒有阻礙它今天房價漲幅居于全國第一，這是大量的人口聚集導(dǎo)致的結(jié)果。 ”

　　仍然看好三大城市群

　　“目前北京市采取了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制投資和投機(jī)性需求，但是怎么還有這么多人買房子，有這么多人有資格、有能力買呢? ”秦虹對此也進(jìn)行了分析。

　　秦虹說，現(xiàn)在我們看到，人口周期對房地產(chǎn)影響特別大。在過去的十年里，20歲到39歲的人在全國新增人口里面占31%，北京、上海、天津都超過了50%。北京常住人口每年新增約60萬，20歲到39歲的年輕人占62.8%。

　　“這些年輕人總要戀愛、結(jié)婚、生孩子，總要有父母或者保姆照顧，對住房的需求最迫切。所以中小城市人口向大城市流動，北京作為一線城市比較突出，再加上流動人口里面又以年輕人占據(jù)大多數(shù)，對住房無論是租還是買都很迫切。 ”秦虹說，北京的生活成本很高，但是從北京市新增就業(yè)人數(shù)來看，沒有看到明顯的“逃離北上廣”這樣的變化。

　　她說，從不同的角度都可以印證北京市人口的增加和結(jié)構(gòu)的變化對房地產(chǎn)的影響。 2011年和2006年相比，北京普通中小學(xué)招生人數(shù)增長了80%，上海增長了60%，很多省市小學(xué)入學(xué)人數(shù)是負(fù)增長的。這也是一線城市學(xué)區(qū)房漲得厲害的原因。

　　對于下一步房地產(chǎn)投資趨勢如何判斷，秦虹也談了看法：“現(xiàn)在中國長三角，珠三角和環(huán)渤海已經(jīng)是相對成型的城市群，是不是就沒有發(fā)展空間了呢，我認(rèn)為發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到飽和的程度，未來發(fā)展空間還是比較大的。 ”

　　因此，她給出了三點建議：第一點瞄準(zhǔn)城市群，因為中國城市化率已經(jīng)53%了，不是很低，未來房地產(chǎn)企業(yè)一定要研究需求，需求脫離了產(chǎn)業(yè)，這個需求就是空的，首先要瞄準(zhǔn)城市密度大的城市群，未來發(fā)展機(jī)會會更大。第二點要選擇區(qū)域概念上的城市。最后一點是房地產(chǎn)投資要堅持在專業(yè)化的基礎(chǔ)上多元化，多元化可以規(guī)避企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險。

　　投資原則：人要跟錢走

　　在本次論壇上，通州作為北京重點打造的副中心成為討論的熱點。與會者認(rèn)為，經(jīng)過最近十多年的快速發(fā)展，這個副中心就像一個蘋果一樣，已經(jīng)熟透了，到了該采摘的時候了。

　　通州區(qū)政府投資促進(jìn)局副局長吳濤在會上介紹了通州區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)渤?？偛炕匕l(fā)展情況。通州位于百里長安街的東部，京杭大運(yùn)河的起首。 “通州總?cè)丝谌ツ杲y(tǒng)計是130萬，實際上目前我們統(tǒng)計已經(jīng)超過了200萬，未來整個通州新城的城市人口會超過80萬。 ”

　　吳濤說，通州區(qū)位優(yōu)勢明顯，早在2009年10月，北京市十屆七次全會就提出要聚焦通州，在通州建設(shè)與北京建設(shè)世界城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化國際新城，專門成立了由四位副市長親自掛帥的領(lǐng)導(dǎo)小組。 2012年北京市十一次黨代會又提出要在通州建設(shè)與首都建設(shè)世界城市發(fā)展相適應(yīng)的首都城市副中心。 “這是目前唯一一個，也是首個北京城市副中心，把通州的定位提高到新的層次。 ”

　　正是因此，通州近年來成為北京房地產(chǎn)商爭搶的戰(zhàn)略要地，而通州的臺湖鎮(zhèn)作為環(huán)渤海高端總部基地更是成為地產(chǎn)商角逐的制高點。去年以來泰禾集團(tuán)、萬科、首開等多家知名房企目前都已進(jìn)駐。

　　“我們判斷或者觀察一個區(qū)域、城市未來的發(fā)展?jié)摿?，或者說未來價值是提升還是平穩(wěn)，甚至下降，資金的流入狀況和規(guī)模我覺得是非常關(guān)鍵的指標(biāo)。 ”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)說，無論是投資總量還是增速，2012年通州在北京五個區(qū)縣當(dāng)中都排第一，從這個指標(biāo)來看，通州也是非常值得我們關(guān)注的。

　　“在房地產(chǎn)里面有一個規(guī)律，位置、位置、位置，大家永遠(yuǎn)提到位置，其實位置的背后不是地理的概念，位置的背后應(yīng)該是一個資源的概念，為什么挑一個好位置，因為這里聚集了更多的商業(yè)、人氣和優(yōu)質(zhì)的資源。 ”與會業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從投資的角度，人要跟著錢走，錢比人更聰明。

　　“通州過去十年，顯然人口是凈流入了，從資金流和人員流的指標(biāo)來看，通州是資金在流入，人口在增長，通過這兩個關(guān)鍵性指標(biāo)觀察和判斷，我想通州未來的發(fā)展會更樂觀。 ”陳國強(qiáng)說。