從上世紀(jì)80年代初到2000年，可以算是“拆遷條例”時(shí)代。按照1991年發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，“任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋”，只要經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)，領(lǐng)一張房屋拆遷許可證，就可以在他人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都沒有注銷的情況下，去拆別人的房子，談判不成，可以動(dòng)用強(qiáng)制手段。

　　拆遷條例時(shí)代的特征是：償還歷史欠債（文革十年未搞建設(shè)），重點(diǎn)為公共設(shè)施，注重建設(shè)效率，法制尚不健全，忽視對(duì)私人物權(quán)的保護(hù)。

　　拆遷條例時(shí)代之初，大部分項(xiàng)目具有改造城市功能、改善居民居住條件、建設(shè)公共福利的因素，且私人不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量很少，所以總的來說是受歡迎的。當(dāng)時(shí)對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償，以安置為主，即滿足居住條件即可。但到了后期，拆遷開始面對(duì)私人不動(dòng)產(chǎn)，拆遷后的開發(fā)有巨大商業(yè)利益，所以造成矛盾沖突日益尖銳，血拆事件時(shí)有所聞。

　　2007年物權(quán)法實(shí)施，標(biāo)志著一個(gè)新時(shí)代的開始。物權(quán)法時(shí)代，強(qiáng)調(diào)的是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)，對(duì)財(cái)產(chǎn)秩序的維持。物權(quán)法規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)，作為可以流轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，可以對(duì)抗所有權(quán)人，特別規(guī)定了住宅用地的使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期。這就意味著，雖然城市土地國有，但住宅的所有權(quán)人，享有可以不受使用期限約束的土地權(quán)利。此時(shí)拆遷單位面對(duì)的，已經(jīng)不是拆遷戶，而是權(quán)利人，這是一個(gè)重大的不同。

　　2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布，拆遷條例被廢止，但拆遷條例時(shí)代的許多觀念與做法，并沒有壽終正寢。許多人帶著拆遷條例時(shí)代的觀念進(jìn)入物權(quán)法時(shí)代，還認(rèn)為城市的土地都是政府可以支配的，把城市更新作為拆遷的2.0版，這是城市更新政策抵觸法律、脫離實(shí)際的重要原因。

　　眼下，一些地方正在大力推動(dòng)“舊改”，其動(dòng)機(jī)在我看來并不都是解決房屋老舊、改善城市配套。比如深圳這座城市很年輕，房屋并不老舊，而真正老舊危險(xiǎn)的房屋，若沒有商業(yè)價(jià)值，也不會(huì)納入城市更新的視線。2013年1月至9月，深圳市通過城市更新供地56.5公頃，占全市供地總量91%；同期城市更新投資額257.2億元，占房地產(chǎn)投資比重的42.1%，就已經(jīng)說明了問題。

　　可見，一些地方的“舊改”另有動(dòng)機(jī)，這個(gè)動(dòng)機(jī)即挖掘城市土地潛力，彌補(bǔ)政府的土地收入，保持房地產(chǎn)開發(fā)帶來的GDP。除此之外，建設(shè)面子工程也是動(dòng)機(jī)之一，比如第26屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)前，深圳市政府部署的“穿衣戴帽工程”。

　　（作者系萬科集團(tuán)首席律師）