編者按：傳統(tǒng)村落的保護發(fā)展之難已成業(yè)界熱點話題。經(jīng)過連續(xù)多天深入浙江省麗水市松陽縣6個中國傳統(tǒng)村落及有關(guān)政府部門進行實地調(diào)研采訪，本報記者從“錢”、“人”、“地”等方面探尋到了一些答案。今天推出本次調(diào)研最后一期——土地篇，敬請關(guān)注。

　　正是梅子泛黃時，傳統(tǒng)村落惹鄉(xiāng)愁。

　　前不久，本報記者以深入浙江松陽縣實地調(diào)研采訪為基礎(chǔ)，從資金、人力兩方面就“傳統(tǒng)村落保護發(fā)展難在哪兒”問題做了探討。近期本報記者在進一步與松陽縣有關(guān)部門了解傳統(tǒng)村落保護發(fā)展問題中又發(fā)現(xiàn)：傳統(tǒng)村落主要形態(tài)之一的傳統(tǒng)民居因大多數(shù)還是集體土地上的房產(chǎn)，所以受目前法律限制產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)不暢，也在一定程度上給地方政府和一些工商資本的介入保護帶來了阻力。

　　“傳統(tǒng)民居是村落不可缺少的重要元素，作為一種不可再生的經(jīng)濟資源和文化資源，其保護利用價值日益突顯，為有效推進傳統(tǒng)村落中的傳統(tǒng)民居保護，吸引更多優(yōu)質(zhì)社會資本參與保護發(fā)展，松陽縣結(jié)合自身實際對傳統(tǒng)民居產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)進行了初步探索，也遇到了一些現(xiàn)實障礙。作為基層，我們期待有關(guān)部門能強化國家層面的宏觀政策引導(dǎo)，針對中國傳統(tǒng)村落制訂以‘傳統(tǒng)村落用地指標(biāo)’為代表的系列特殊政策。”浙江省麗水市松陽縣副縣長黃德慧接受本報記者獨家專訪時說。

　　松陽傳統(tǒng)民居產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)探索

　　“農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地的改革牽一發(fā)而動全身，國家層面的相關(guān)政策目前沒有出臺，我們只能摸著石頭過河，為保險起見，在傳統(tǒng)民居保護問題上同時探索了產(chǎn)權(quán)不變和改變的兩種不同的保護發(fā)展模式。”黃德慧告訴本報記者。

　　就此，松陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長張屏向本報記者介紹稱，在“產(chǎn)權(quán)不變的保護發(fā)展模式”中，松陽又采取了3種類型：即所有者自主型、外部資本介入型、合作共贏型，分別將傳統(tǒng)村落里的傳統(tǒng)民居房屋使用權(quán)及所有權(quán)自持、分離、入股。“結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)，這三種類型各有特色，也各有利弊。”

　　以“合作共贏型”的吳弄村為例，該村村集體同戶主需簽訂合同，保留戶主房產(chǎn)所有權(quán)，但由村集體統(tǒng)一出租、修繕使用或開發(fā)經(jīng)營。戶主以房屋產(chǎn)權(quán)入股、村集體以現(xiàn)金投入修繕、經(jīng)營入股，村委會掌握控股權(quán)，占60%股份，村民戶主占40%股份，由村委會主導(dǎo)實施保護和利用，收益按股權(quán)分配，實現(xiàn)雙贏。“該模式的好處是村民參與，合作共贏。不足是需要負責(zé)任的強有力的村領(lǐng)導(dǎo)班子，還要有較好的集體經(jīng)濟保證修繕費用或由政府投入，短期內(nèi)難以在經(jīng)濟落后地區(qū)全面展開。”張屏說。

　　而在“產(chǎn)權(quán)改變的保護發(fā)展模式”中，松陽縣也是很謹(jǐn)慎地采取了“不改變土地性質(zhì)”和“改變土地性質(zhì)”的雙向探索。其中，如不改變土地性質(zhì)即居民將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給村集體，由村里自主實施。這樣做的好處是房屋使用權(quán)與所有權(quán)一致，自主性強。不足是與農(nóng)村建設(shè)用地控制政策和“一戶一宅”政策相抵觸。

　　“改變土地性質(zhì)。通過征收置換，房屋產(chǎn)權(quán)歸政府所有，土地性質(zhì)由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，后由政府主導(dǎo)進行掛牌出讓或交由政府機構(gòu)運作。好處是程序合法，投資者有保障，提高了投資積極性；不足是用地指標(biāo)有限，一般需要成片出讓，可復(fù)制性不強。”張屏介紹稱。

　　如何破解傳統(tǒng)民居產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)難題

　　“傳統(tǒng)民居的保護是一項龐雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，投資量大，僅靠政府力量難以實現(xiàn)傳統(tǒng)民居科學(xué)、可持續(xù)的系統(tǒng)保護，需建立多元化運營機制，吸引村民、社會資本參與保護工作。但傳統(tǒng)民居多為集體土地性質(zhì)，按照目前的法律規(guī)定，其土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟組織成員間流轉(zhuǎn)，同時根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃最高期限僅為20年。這給傳統(tǒng)民居的保護發(fā)展工作帶來了一些難度，但我們已經(jīng)在嘗試一些比較穩(wěn)妥的解決辦法。”黃德慧告訴本報記者。

　　首先是租賃合同效力如何延長。傳統(tǒng)民居開發(fā)往往一次性投入大、回報期長。20年的使用權(quán)限對于投資經(jīng)營者而言遠遠不夠，若沒有長久的房屋使用權(quán)保障，投資風(fēng)險較大，投資者有所顧慮。“所以，松陽嘗試著采取了租賃加贈送模式，即租賃20年后再‘贈送’10年或先‘贈送’10年后租賃20年的方法，在不違反法律規(guī)定的前提下約定20年后的續(xù)約問題。”黃德慧說。

　　其次是失去房屋使用權(quán)后的原住民該何去何從。黃德慧就此解釋稱，傳統(tǒng)民居的魅力不僅僅在于建筑本身的獨特、人文內(nèi)涵和與自然景觀的和諧統(tǒng)一，更在于其古樸、原真的生活氣息。失去了原住民，傳統(tǒng)村落就失去了靈魂。因此，松陽提出“游客 原住民融合共生”、“開發(fā)商 原住民融合共生”模式。即使失去了房屋使用權(quán)，但原住民依然可在村落中扮演多種角色。

　　最后是除了政府征收外，是否還有其他方法能讓投資者取得永久性的使用權(quán)。在黃德慧看來，政府征收可以使傳統(tǒng)民居的土地性質(zhì)由集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾筮M行流轉(zhuǎn)，但還涉及土地的用地性質(zhì)問題，且需要強大的政府財力作支撐。“要想讓投資者得到永久性的房屋使用權(quán)，在現(xiàn)有的法律層面，尚無其他更好途徑。下一步需要在國家層面探索突破。”