《上海市城市更新實(shí)施辦法》5月正式實(shí)施。分析認(rèn)為，上述《辦法》很大程度緩解了土地供應(yīng)量不足的問(wèn)題。

　　數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅面積（含保障性住房面積）的計(jì)劃供應(yīng)量已持續(xù)兩年下降：2013年為1000公頃，2014年為550~750公頃，2015年則為400~600公頃。“僧多粥少”效應(yīng)甚至影響到此前的上海建設(shè)用地的出讓，開(kāi)發(fā)商哄搶現(xiàn)象連續(xù)發(fā)生，土地溢價(jià)率不斷上升。

　　鑒于此，上海市政府于5月1日前夕發(fā)布公告稱，《上海市城市更新實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《辦法》”）將在今年5月正式實(shí)施。分析認(rèn)為，上述《辦法》很大程度緩解了土地供應(yīng)量不足的問(wèn)題。隨著土地市場(chǎng)供應(yīng)量的加大，許多可變性質(zhì)土地將供應(yīng)到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)。

　　新規(guī)用意：盤活存量土地

　　據(jù)介紹，由于當(dāng)前上海建成區(qū)還存在城市能級(jí)不高、活力不足、公共空間和服務(wù)設(shè)施仍有較大缺口、城市慢行系統(tǒng)便利化程度不高、城市風(fēng)貌保護(hù)不夠等問(wèn)題，城市更新將成為資源緊約束條件下上?？沙掷m(xù)發(fā)展的主要方式。為此，市規(guī)土局開(kāi)展了城市更新的調(diào)研工作，在借鑒國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)和梳理總結(jié)本市若干試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，形成了《更新辦法》。

　　而2020年上海規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模3226平方公里，將作為上海未來(lái)建設(shè)用地的“終極規(guī)模”。在土地供應(yīng)量逐年減少態(tài)勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商拿地成本日益高企，不過(guò)隨著該《辦法》的發(fā)布，將改變開(kāi)發(fā)商拿地成本，使上海土地開(kāi)發(fā)和城市發(fā)展進(jìn)入新的階段。與此同時(shí)、原有的老舊工業(yè)和舊式里弄，也將因?yàn)樯鲜觥掇k法》找到新的開(kāi)發(fā)、改造途徑，避免了過(guò)往大拆大建的做法，提高了土地使用效率。

　　地價(jià)預(yù)期將下降

　　市規(guī)劃國(guó)土資源局副局長(zhǎng)徐毅松在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，上海在城市更新提升地區(qū)功能上已經(jīng)有實(shí)例，如徐家匯正在進(jìn)行的西亞賓館改造，將酒店轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公樓宇，方案中把底層架空，增加公共空間，再增加周邊的停車位；還有徐家匯教堂廣場(chǎng)和檔案館，也將通過(guò)更新，增加地區(qū)廣場(chǎng)的開(kāi)放空間；閘北區(qū)上海站北廣場(chǎng)增加公共綠地9000平方米，并附設(shè)了公共空間以及社區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施；靜安區(qū)“東斯文里”將一批原來(lái)沒(méi)有考慮到的歷史保護(hù)性建筑，經(jīng)認(rèn)定后做規(guī)劃保護(hù)起來(lái)。

　　而業(yè)內(nèi)人士則分析認(rèn)為，《辦法》將緩解開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地供應(yīng)不足的焦慮感，對(duì)地價(jià)的預(yù)期將被調(diào)低，此前土地市場(chǎng)供求不均，才使得開(kāi)發(fā)商有投機(jī)囤地的念頭。但在《辦法》實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商有其他的途徑獲取土地，此類存量的其他性質(zhì)土地可以向商業(yè)和住宅用地轉(zhuǎn)換，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)獲取這些存量土地，來(lái)解決土地儲(chǔ)備的需求。這使得土地拍賣市場(chǎng)此前一度存在的激烈競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，可以因此得到有效緩解。

　　不僅如此，《辦法》中落實(shí)改變用地性質(zhì)的方針，同時(shí)也解決了目前住宅用地供應(yīng)不足的問(wèn)題。而原有工業(yè)用地、科研用地、舊城改造用地，未來(lái)都可以轉(zhuǎn)化為商業(yè)或住宅用地。