近年來(lái)，上海市根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的實(shí)際情況，出臺(tái)一系列激勵(lì)政策，采取存量土地優(yōu)化利用等方式，鼓勵(lì)多方參與城市更新工作。一座座優(yōu)秀的城市更新項(xiàng)目拔地而起，提升了城市功能，傳承了城市文化，激發(fā)了都市活力，更改善了人居環(huán)境。

　　規(guī)劃創(chuàng)新豐富商圈業(yè)態(tài)

　　為地區(qū)提供公共性設(shè)施或公共開(kāi)放空間的，可獲適當(dāng)增加經(jīng)營(yíng)性建筑面積的獎(jiǎng)勵(lì)。

　　在上海市知名商圈徐家匯的核心地帶，一棟以“綠色生態(tài)”為設(shè)計(jì)主題的嶄新辦公樓結(jié)構(gòu)日前封頂，這是該市“城市更新”的首批案例之一——西亞賓館改造項(xiàng)目。

　　房齡近30年的西亞賓館，其功能已不能滿足社會(huì)需求，加之樓體傾斜與人車混流造成交通混亂，改造呼聲日益高漲。在土地資源稀缺與城市設(shè)計(jì)要求日益提高的矛盾中，如何改造才能助力區(qū)域發(fā)展、惠及市民生活？“西亞賓館改造項(xiàng)目于2012年正式立項(xiàng)，當(dāng)時(shí)的思路是創(chuàng)新區(qū)域設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)及土地政策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升。”上海市徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長(zhǎng)朱婷向記者介紹，“從區(qū)域角度來(lái)講，僅改造一棟建筑的意義并不大，徐家匯未來(lái)的整體提升一定是整個(gè)地區(qū)功能和形象的全面提升。因此，我們將西亞賓館改造與同一地塊上的美羅城、太平洋數(shù)碼進(jìn)行了整體設(shè)計(jì)。”

　　通過(guò)重新調(diào)整徐家匯地區(qū)城市設(shè)計(jì)方案，徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局確定了西亞賓館所在地的功能定位。“分析地區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)現(xiàn)，徐家匯作為城市副中心擁有大量成熟商業(yè)項(xiàng)目，但高端辦公場(chǎng)所十分缺乏。為此，我們變更了西亞賓館的用地功能，定位為高端寫字樓。”朱婷介紹說(shuō)。

　　該局對(duì)西亞賓館的土地價(jià)值、經(jīng)營(yíng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。朱婷介紹道，由于新建筑1至4層全部改造為公共空間，業(yè)主方犧牲了地面最具價(jià)值的商業(yè)面積，因此改造方案新增了地下一層的商業(yè)空間，與地上辦公空間一起，實(shí)現(xiàn)了改造前后土地價(jià)值持平。在評(píng)估之后，徐匯區(qū)與業(yè)主重新簽訂了土地出讓合同，明確了新的用地性質(zhì)、建筑面積以及建筑功能等內(nèi)容，使該項(xiàng)目在政策層面符合各項(xiàng)法律法規(guī)要求，為順利實(shí)施鋪平了道路。

　　在建筑結(jié)構(gòu)方面，西亞賓館改造方案充分體現(xiàn)了公共利益的要求。新建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案將底層完全架空，將地面空間還給市民，解決了這一區(qū)域人車混行、步行空間不足的問(wèn)題。由于滿足了公共交通組織與公共空間的需求，該項(xiàng)目在“改擴(kuò)建項(xiàng)目體量不能變、面積不能超、高度不能增”的原有法律法規(guī)條件下得到了創(chuàng)新突破的機(jī)會(huì)，建筑高度由原來(lái)的31米拔高至70米。但是，從建筑面積來(lái)看，增加的部分全部為公共空間，企業(yè)用作經(jīng)營(yíng)的面積并沒(méi)有增加?！渡虾Ｊ谐鞘懈聦?shí)施辦法》于今年年初頒布，其中一些內(nèi)容吸收了西亞賓館改造項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)。在規(guī)劃政策方面，辦法規(guī)定“為地區(qū)提供公共性設(shè)施或公共開(kāi)放空間的，在原有地塊建筑總量的基礎(chǔ)上，可獲得獎(jiǎng)勵(lì)，適當(dāng)增加經(jīng)營(yíng)性建筑面積。”同時(shí)，在土地政策方面，該辦法創(chuàng)新提出了“土地全生命周期管理”的概念，其中明確了“現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者聯(lián)合體為主進(jìn)行更新增加建筑量和改變使用性質(zhì)的，可以采取存量補(bǔ)地價(jià)的方式”，以激發(fā)業(yè)主的改建意愿。

　　上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局總工程師俞斯佳表示：“西亞賓館改造項(xiàng)目憑借規(guī)劃引領(lǐng)進(jìn)行有序推進(jìn)，注重建筑品質(zhì)，公共利益優(yōu)先，對(duì)于上海市大量存量土地的升級(jí)具有引領(lǐng)和示范意義，未來(lái)有望吸引更多企業(yè)參與到城市更新中來(lái)。”

　　產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展

　　通過(guò)改造原有工業(yè)用地，升級(jí)產(chǎn)業(yè)并完善功能，吸引大型企業(yè)入駐。

　　在上海，不僅僅是商業(yè)中心面臨著改造與升級(jí)，大量的產(chǎn)業(yè)用地，特別是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期老牌國(guó)有企事業(yè)單位的劃撥用地，在時(shí)代前進(jìn)的浪潮中也需要重新思考未來(lái)的發(fā)展方向。

　　2014年9月落成的華鑫中心是上海知名工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)漕河涇實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)的典型代表。上世紀(jì)70 80年代，華鑫中心所在地曾作為上海著名的輕工業(yè)基地，走出過(guò)金星、凱歌、飛躍等知名電視機(jī)品牌。然而，隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，曾經(jīng)的輕工業(yè)“排頭兵”如今已風(fēng)光不再，原有廠房淪落為倉(cāng)庫(kù)或出租屋。為盤活存量土地及國(guó)有資產(chǎn)，項(xiàng)目業(yè)主方華鑫置業(yè)與市、區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源管理局于2009年聯(lián)合對(duì)其用地的產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)行全方位規(guī)劃，華鑫中心項(xiàng)目便是其中之一。

　　華鑫置業(yè)設(shè)計(jì)管理部副總經(jīng)理沈兵告訴記者，該項(xiàng)目總用地面積5.2萬(wàn)平方米，華鑫置業(yè)將其中兩萬(wàn)平方米土地返還市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局，在將土地性質(zhì)由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)與辦公用地后，再通過(guò)招拍掛市場(chǎng)重新回購(gòu)。土地性質(zhì)的改變，可使業(yè)主憑借出售新地塊上的商業(yè)與辦公項(xiàng)目獲得資金支持園區(qū)整體的改造建設(shè)。

　　記者在該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，破舊的廠房與倉(cāng)庫(kù)已不見(jiàn)蹤影，新落成的建筑群輕盈靈動(dòng)。特別是底層獨(dú)立庭院、空中庭院等設(shè)計(jì)，將自然園林景觀融入辦公空間，使人與自然能夠親密互動(dòng)。此外，園區(qū)邊緣不設(shè)圍欄，將傳統(tǒng)的“封閉式園區(qū)”變?yōu)?ldquo;開(kāi)放式社區(qū)”，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，也為城市周邊居民提供了休閑空間，極大地帶動(dòng)了公共環(huán)境品質(zhì)的提升。

　　通過(guò)改造原有工業(yè)土地，對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)并完善功能配套，華鑫中心為區(qū)域發(fā)展注入了新活力，吸引了諸如華潤(rùn)置地、太平洋保險(xiǎn)、中信銀行等大型企業(yè)入駐園區(qū)，形成了集聚效應(yīng)，為區(qū)域每年遞增約1億元落地稅收。該項(xiàng)目也因此成為“2015上海城市空間藝術(shù)季”的15個(gè)案例之一，吸引了眾多上海市民參觀評(píng)議。