盡管公園地產(chǎn)這一開發(fā)理念得到各方叫好，但對現(xiàn)金流要求極高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，卻成為最沉重的負擔。開發(fā)一座公園，至少要前期墊資數(shù)千萬甚至上億元，而且其投資回報周期需要相當長的過程。

　　 盡管公園地產(chǎn)這一開發(fā)理念得到各方叫好，但對現(xiàn)金流要求極高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，卻成為最沉重的負擔。開發(fā)一座公園，至少要前期墊資數(shù)千萬甚至上億元，而且其投資回報周期需要相當長的過程。

　　 這幾年，隨著房地產(chǎn)市場的空前發(fā)展，公園逐漸與城市開發(fā)密切相關的房地產(chǎn)聯(lián)姻。然而，當開發(fā)商鑼鼓喧天、各顯神通地挖掘公園商機的時候，當滿街的公園地產(chǎn)廣告亂花漸欲迷人眼的時候，“公園地產(chǎn)”卻由于規(guī)模、資金、開發(fā)模式等的種種不同，而籠罩上重重困惑。

　　 如何保證設計先進性？

　　 開發(fā)商建造公園，最根本性目的還是希望通過公園提升商品房居住品質(zhì)，使其在銷售過程更有競爭力。在追求最大利益的過程中，開發(fā)商如何才能保證其公園設計的先進性？重慶晚報記者采訪過程中了解到的一些案例，或許會給更多公園地產(chǎn)開發(fā)商予以啟發(fā)。

　　 曾參與重慶天地濕地公園設計的設計專家陳雨茁，至今仍對該項目的設計記憶猶新。當時，瑞安方面為能保證濕地公園不給后世子孫留下罵名，在水質(zhì)、水量等各個環(huán)節(jié)的景觀設計上，都花大價錢請來英國專家反復研究，以保證濕地公園在一定時間之后不至于成為臭水溝。

　　 “我們當時作為項目景觀設計配合單位，對重慶天地濕地公園的處理都發(fā)自內(nèi)心的認同。”重慶日清城市景觀設計有限公司首席設計師陳雨茁介紹，濕地公園的水質(zhì)、水量處理，稍有不慎，都有可能讓公園成為臭水溝，并且不容易恢復。陳雨茁說，正是因為在設計上的超前思考，才不至于像很多開發(fā)商只注重銷售時的景觀效應。真正有責任的房地產(chǎn)企業(yè)，在景觀設計尤其是公園的景觀設計上，更應注重其景觀、綠化的可持續(xù)性。

　　 而在此之前的3月，重慶晚報第一眼網(wǎng)站，便有市民發(fā)帖稱，龍頭寺周邊一大型小區(qū)，因公園設計缺陷，其污水無法排出，造成小區(qū)臭氣熏天。業(yè)主反映多次都沒有得到解決。很顯然，該公園在設計過程中，缺乏長遠的規(guī)劃給居民造成不必要的麻煩。

　　 “公園的設計，最主要強調(diào)的還是要注重綠色生態(tài)，以及活動空間的功能配套。”陳雨茁認為，開發(fā)商建公園，不需要摻雜太多的東西進去，重點只需把握住“生態(tài)”兩個字。

　　 如何保證公園正常運營？

　　 陳世劍，晉愉地產(chǎn)集團副總裁。作為對公園地產(chǎn)發(fā)展之路思考得最多的職業(yè)經(jīng)理人，從2009年開始，陳世劍便一直呼吁能出臺更多公園地產(chǎn)的配套政策。

　　 陳世劍介紹，從2004年6月晉愉綠島2000畝生態(tài)公園開建至今，晉愉在公園方面的投入超過2億元。但這樣的投放并沒有停止，在公園免費開放后，一大堆問題接踵而至：公園周邊有些居民，往往夜間跑到公園摸魚，婦女到公園的池塘洗衣服，還有人夜間來偷電纜……

　　 “誰來管理？怎么管理？這是公園地產(chǎn)項目開發(fā)結束之后，最為頭痛的一道課題。如果再加上人工維護、植物升級換代，每年的投入至少要上千萬元。”陳世劍說。公園的開發(fā)、維護成本，成為晉愉等公園地產(chǎn)開發(fā)商沉重的負擔。對此，陳世劍這幾年在接待媒體時，幾乎逢人便會講述其中的“苦味”。

陳世劍說，大多數(shù)公園地產(chǎn)屬于政府與開發(fā)商合作開發(fā)項目，而在開發(fā)過程中，多數(shù)問題無相關政策借鑒參考，在合作中就缺乏了政策保障，讓建設也產(chǎn)生一定的難度。近年來，不少公園取消了門票制度，義無反顧地免費服務公眾，于是，公園更加入不敷出了，政府無力再投入更多的成本來建設和經(jīng)營這些天生注定虧損的公園。這個時候，需要政府以更加合理的規(guī)劃和引導性的政策來支持公園地產(chǎn)開發(fā)商的舉動，緩解在開發(fā)和運營公園中的巨大投入矛盾。

　　 另一方面，將公園的運營成本分攤至房價中的做法在目前有市無價的重慶市場也并非一個權宜之計。至此，陳世劍認為，若沒有政府政策支持，開發(fā)商投入的成本就根本沒有經(jīng)營出處，當然也就沒有足夠的資本維系運營，公園地產(chǎn)也將無力為繼。

　　 晉愉綠島中央公園的境況并非個案。記者在調(diào)查中了解到，事實上，幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、運營公園的過程中，都會遇到上述問題。

　　 以融僑公園為例，金輝集團為修建融僑公園的投入高達3.6億元，而這些投入能不能從物業(yè)的溢價上找補回來？這個賬誰也算不清楚。“現(xiàn)在融僑公園由我們的物業(yè)服務公司來維護，每年的維護成本要四五百萬元。”重慶金輝常務副總劉飛稱。

　　 開發(fā)商之后誰來接棒？

　　 與晉愉綠島中央公園、融僑公園一樣，最早涉足修建動步公園的龍湖，至今在動步公園的維護上，每年都處于虧損狀態(tài)。

　　 對于開發(fā)商來說，公園一般只有經(jīng)營權，沒有產(chǎn)權，而如果在公園里面修建公建類房屋，只能按照公園總面積的4%修建。這樣會讓公園經(jīng)營艱難，公園自身又無造血功能，以園養(yǎng)園也成為空談。

　　 由此產(chǎn)生的問題是，若干年后，開發(fā)商是否仍會不惜成本地在公園上予以投入？如果開發(fā)商退出公園的維護，政府是否有足夠的準備（人力財力等多方面的準備）接手管理？

　　 重慶金輝常務副總劉飛稱，未來五六年之后，當融僑城全面成熟之時，融僑公園將移交南岸市政部門。但重慶晚報記者了解到，目前對開發(fā)商所建公園的后期維護問題，不管是市政還是園林，相關部門到目前為止均沒有對應的處理方案。重慶晚報記者 吳從斌

　　 》》觀點

　　 從“偽公園”　　到“造園”

　　 公園地產(chǎn)被迅速發(fā)展著的開發(fā)商們紛紛效仿。一般與公園沾邊的項目都成為購房者追捧的對象，即便高于周邊區(qū)域價格，也在所不惜。

　　 上個世紀90年代中期，北京朝陽公園就開始出現(xiàn)了定位為“公園地產(chǎn)”的高檔住宅，此后的十多年里，這個被開發(fā)商譽為“北京中央公園”的城市公園周邊樹立起數(shù)十個標榜為“公園地產(chǎn)”的項目，以至于形成了一個“朝陽公園板塊”，盡管這個板塊邊緣的項目很可能距離朝陽公園還有兩三公里。這種距離公園甚遠的項目被業(yè)內(nèi)稱之為“偽公園地產(chǎn)”。

　　 10年后，北京的這一模式被復制到重慶。

　　 現(xiàn)成公園附近的土地有限，為了獲得公園地產(chǎn)的高利潤，就出現(xiàn)了另一類公園地產(chǎn)“造園”，開發(fā)商自己打造或者參與建造社區(qū)公園。典型的案例就是晉愉綠島中央公園，以及融僑公園。

　　 市政公園畢竟是稀缺資源，當公園地產(chǎn)越來越成為“豪宅”的代名詞后，另一類將新城建設和大面積綠化相結合成“平民化公園地產(chǎn)”。

　　 價格不菲的公園地產(chǎn)最大的特點，就是能近距離觀景，享受公園帶來的綠色和氧氣，但購買時要注意小區(qū)可以看到景觀的房子和看不到景觀的房子價格差距甚大，后期升值差距空間更大。