新型城鎮(zhèn)化正在面臨城市發(fā)展邊界的控制問題，但是全國大大小小的658個城市類型千差萬別，究竟該用什么樣的標準來劃定，這是留給國土資源部的一道難題。

　　3月27日的國土部召開部長辦公會議，討論的主題就是城市發(fā)展邊界的劃定問題。目前，國土部對劃定城市邊界尚未有較為清晰、統(tǒng)一的思路，具體的劃定標準也并未出臺。但這一過程已然提速，預計今年三、四季度有關規(guī)范城市發(fā)展邊界的政策性文件或?qū)⒊雠_。

　　今年，國土部等方面將主要完成對500萬人口以上的特大城市和京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的邊界劃定。在此基礎上，會對規(guī)范城市發(fā)展邊界政策做進一步完善，從明年開始，邊界劃定也將擴展至全國范圍內(nèi)的所有大中小型城市。

　　2014年5月123一旦城市邊界劃定，是否會推動城市、尤其是特大城市的房價進一步看漲？熟悉上述政策的國土系統(tǒng)人士稱，在北京、上海等特大都市，劃定城市邊界是與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整同步進行的，內(nèi)環(huán)路以內(nèi)及附近重污染、能耗大的工業(yè)企業(yè)會逐步搬遷外移，可以盤活特大城市的存量用地，并為人口減負，預計對房價上漲起到的是緩解而非加劇作用。

　　劃定邊界

　　今年年初，國土部就開始著手研究制定城市開發(fā)邊界劃定的相關政策，這也是因應2013年底中央城鎮(zhèn)化工作會議提出的要求。會議提出盡快把每個城市特別是特大城市開發(fā)邊界劃定，但考慮到國內(nèi)城市數(shù)量龐大、地形地貌各異，再加之對城市功能定位千差萬別，國土部決定今年先劃定500萬人口以上的特大城市和京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的發(fā)展邊界。

　　國土部原計劃是在上半年完成規(guī)范城市邊界的政策制定，但從目前的進展來看，預計可能性非常小。由于城市擴展邊界涉及到基礎設施建設、基本農(nóng)田占用、生態(tài)環(huán)境保護等方面，國土部在研究制定政策過程中，還需要與住建部、農(nóng)業(yè)部、環(huán)保部等多個部門達成一致意見，才能最終完成規(guī)范城市邊界的政策制定。

　　按照國務院安排，除了研究制定城市發(fā)展邊界文件，今年國土部還需要和農(nóng)業(yè)部共同劃定永久基本農(nóng)田、協(xié)同環(huán)保部劃定生態(tài)保護紅線。國務院安排國土部參與劃定基本農(nóng)田、生態(tài)紅線的意圖很明顯，就是要求對城市發(fā)展邊界實行嚴格的控制。

　　一位農(nóng)業(yè)部官員告訴經(jīng)濟觀察報，過去很多城市擴展中占用的耕地，多半都是長期形成的高產(chǎn)農(nóng)田，尤其是東部城市最為明顯。近幾年國土部在實施耕地占補平衡的政策中，也發(fā)現(xiàn)很多地方補充的耕地有以次充好的現(xiàn)象，而農(nóng)業(yè)部對耕地占補平衡的意見很大。在劃定城市邊界、劃定永久基本農(nóng)田的問題上，預計農(nóng)業(yè)部與國土部還將需要繼續(xù)協(xié)調(diào)。目前兩部委在劃定永久基本農(nóng)田上達成的一致意見是，先從500萬人口以上的特大城市周邊開始，由大到小，逐步覆蓋至各類城市和小城鎮(zhèn)。最后，還要從城市周邊擴展至農(nóng)村，直到覆蓋全部基本農(nóng)田。

　　除了農(nóng)業(yè)部以外，國土部還需要得到主導城市建設規(guī)劃的住建部支持配合。兩部委目前初步達成一致，先是將國土部門制定的土地利用規(guī)劃與住建部門的城市總體規(guī)劃協(xié)調(diào)、統(tǒng)一起來，在此基礎上，再給各地城市的擴張劃定邊界。

　　房價上漲

　　按照慣例，每年四月份國土部都會公布當年全國新增建設用地指標。最近幾年，國土部下達該項指標都是逐年提高，但國土部2月下發(fā)的《關于強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》中明確，從今年開始，將會逐步減少全國新增建設用地指標；對500萬人口以上的特大城市，以及京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大都市圈，更是實行重點控制。

　　下一步推行限定城市發(fā)展邊界、縮減新增建設用地指標等政策，會不會推動城市特別是特大城市的房價繼續(xù)上漲，目前業(yè)內(nèi)的說法不一。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，現(xiàn)在地方政府對土地財政的依賴很大，像北京2013年的住宅用地賣地收入就能占到市場經(jīng)營性用地收入總額的一半以上，一旦城市邊界劃定，城市住宅地價就有可能上漲，城市房價也就會順應漲價。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，今年房價可能有兩三成的漲幅。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛的分析是，現(xiàn)在像北京、上海等一線城市對房價調(diào)控的轉(zhuǎn)型方式已經(jīng)初露端倪，未來北京市房價將趨向平穩(wěn)；民生證券研究院副院長管清友這樣判斷，劃定北京的開發(fā)邊界，并不會對周邊城市的房價產(chǎn)生太多影響。

　　對于業(yè)內(nèi)不同的預測，前述國土部專家解釋稱，在劃定城市邊界的同時，在北京、上海等大都市，都將采取“退二進三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略。具體來說，就是壓縮第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對內(nèi)環(huán)路以內(nèi)及附近重污染、能耗大、效益差的工業(yè)類企業(yè)，逐步實施搬遷、改造或淘汰，轉(zhuǎn)而發(fā)展流通產(chǎn)業(yè)、流通服務產(chǎn)業(yè)，這將會從很大程度上，盤活城市存量工業(yè)用地，減輕人口壓力，一些大城市、特大城市的房價也會隨之趨穩(wěn)。

　　與前述國土系統(tǒng)人士的觀點不同，原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源告訴經(jīng)濟觀察報，像北京首鋼外遷就用了6年多，而近10年來，北京每年平均遷入的人口就有60萬左右，在一些特大城市采用“退二進三”調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，預計拖延的時間會更長，短期內(nèi)也不會對降低房價起到有效作用，反之，因為限定城市邊界、縮減建設用地指標等，會推動大城市、特大城市房價有所上漲。